스테이블코인 기반 부동산 토큰화, 리츠와 다른 점은?

부동산을 투자자들이 공동으로 소유하고 수익을 분배받는 구조는 이미 오랫동안 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)를 통해 제도화되어 왔습니다.
리츠는 투자자들의 자금을 모아 대형 부동산 자산(오피스, 쇼핑몰, 물류센터, 임대주택 등)에 투자하고 거기서 발생한 임대 수익이나 시세차익을 정기적으로 투자자에게 배당하는 간접 투자형 부동산 금융상품입니다.

특히 국내에서는 최근 몇 년 사이에 상장형 리츠가 활성화되면서 개인 투자자들도 증권 계좌만 있으면 소액으로 부동산에 간접 투자할 수 있는 수단으로 자리 잡았습니다.

 

그런데 최근에는 블록체인 기술을 기반으로 한 실물 부동산의 토큰화가 주목받고 있습니다.
이른바 RWA(Real World Asset) 토큰화라고 불리는 이 방식은 부동산을 디지털 토큰 단위로 나누고, 블록체인 상에서 유통하고,
수익까지 자동 정산하는 구조를 갖고 있습니다.

이때 많은 사람들이 궁금해하는 질문은 바로 이것입니다.
“결국 둘 다 부동산 조각 투자 아닌가? 리츠랑 토큰화는 뭐가 다른가?”
이번 글에서는 그 질문에 답하기 위해 리츠와 실물 부동산 토큰화의 구조적 차이, 기술적 특징, 투자자 입장에서의 실질적 차이점을 하나씩 살펴보겠습니다.

 

✅ 법적 구조: 리츠는 펀드, 토큰화는 ‘증권 그 자체’

가장 큰 차이는 법적 구조입니다.
리츠는 부동산에 투자하기 위한 회사 또는 펀드입니다.
즉, 투자자는 리츠가 운용하는 자산에 간접 투자하며 부동산 자체가 아니라 리츠 회사의 주식 또는 수익증권을 보유하게 됩니다.

반면 실물 부동산 토큰화는 해당 부동산의 지분 또는 수익 배당권을 직접적으로 나타내는 디지털 토큰을 발행합니다.
토큰 보유자는 기술적으로 부동산의 일정 비율을 직접 소유하거나 임대 수익을 받을 권리를 블록체인 상에서 보유하게 됩니다.

즉, 리츠는 간접적 금융 상품, 부동산 토큰은 직접적 자산권에 가까운 디지털 증권이라는 점에서 기본 개념부터 다르다고 볼 수 있습니다.

 

✅ 유통 구조: 리츠는 증권거래소, 토큰화는 블록체인

두 번째 차이는 유통 인프라입니다.
리츠는 주식시장 또는 장외 시장에서 금융투자상품처럼 거래되며 매매는 반드시 증권사를 통해 이루어지고 시장 시간과 수수료 구조의 제약을 받습니다.

반면 토큰화된 부동산은 블록체인 기반 플랫폼에서 24시간 유통이 가능하며 거래소에 상장되지 않아도 P2P 방식으로 자유롭게 거래될 수 있습니다.
특히 스마트컨트랙트를 통해 지분의 일부만 거래하거나 자동 정산, 자동 환매 기능도 구현할 수 있습니다.

즉, 리츠는 제도권 증권 유통 시스템, 부동산 토큰은 탈중앙화된 디지털 자산 유통 구조를 기반으로 하고 있으며 이 차이는 투자자에게 유연성, 접근성, 유동성 측면에서 매우 중요한 의미를 가집니다.

✅ 수익 분배 방식: 리츠는 정기 배당, 토큰화는 실시간 분배도 가능

리츠는 일반적으로 분기 또는 반기 단위로 임대 수익을 정산하며 법적으로 전체 수익의 90% 이상을 배당해야 하는 구조를 가지고 있습니다.
배당은 일반 주식 배당과 동일하게 현금으로 지급되며 거래소를 통한 주식 보유 기준일에 따라 분배됩니다.

토큰화된 부동산은 스마트컨트랙트 기반 자동 정산이 가능하기 때문에 임대료가 발생하는 즉시 또는 주 단위로 스테이블코인 형태로 토큰 보유자의 지갑에 자동 분배될 수 있습니다.

예를 들어 미국의 RealT 플랫폼은 매일 USDC로 수익을 자동 분배하며, 이 구조는 플랫폼이 아닌 블록체인에 내장된 코드에 따라 작동합니다.

이러한 실시간 수익 정산 구조는 투명성과 속도 면에서 기존 리츠보다 우수할 수 있지만 법적 안전성이나 회계 감사 체계는 상대적으로 아직 미흡한 부분이 존재합니다.

 

✅ 투자자 관점: 리츠는 안정성, 토큰화는 혁신성과 유연성

투자자 입장에서 보면 리츠는 제도권 상품으로서 신뢰성과 안정성을 갖추고 있으며 세제 혜택이나 금융상품으로의 활용 가능성도 높습니다.

반면 실물 부동산 토큰화는 플랫폼별 구조가 다양하고 아직 제도권의 완전한 보호를 받지 못하는 상태지만 그만큼 소액 투자, 해외 투자, 유동성 확보, 자동화된 수익 분배 등에서 혁신적 장점을 제공하고 있습니다.

특히 스테이블코인 기반 거래가 가능해진다면 토큰화된 부동산은 국경 없이 투자할 수 있는 디지털 실물자산으로 작동하게 되며,
이 구조는 전통적인 리츠 시장이 갖지 못한 글로벌 유동성 확보 수단이 될 수 있습니다.

 

✅ 리츠는 제도화된 안정 모델, 토큰화는 기술 기반의 미래 모델

리츠와 실물 부동산 토큰화는 모두 부동산에 소액으로 투자할 수 있도록 도와주는 구조이지만 그 구현 방식과 투자자 경험은 매우 다릅니다.

리츠는 이미 제도권에서 검증된 상품으로 안정성과 신뢰성을 중시하는 투자자에게 적합한 반면, 토큰화된 부동산은 아직 초기 단계이지만
기술을 통해 더 빠르고, 유연하며, 글로벌한 투자를 실현할 수 있는 구조를 보여주고 있습니다.

향후 국내에서 STO와 스테이블코인 제도가 본격 시행된다면, 두 모델은 경쟁보다는 병행 또는 혼합 구조로 발전할 가능성이 높으며

투자자는 자신의 투자 목적에 따라 제도 기반의 안정 모델 "리츠"와 기술 기반의 혁신 모델 "토큰화"를 전략적으로 선택할 필요가 있습니다.